La ausencia de una burbuja inmobiliaria significa que el mercado es sólido, pero también que los precios aún tienen mucho margen para seguir subiendo
The post Ni burbuja ni respiro: el precio de la vivienda seguirá subiendo en España first appeared on Hércules. En un escenario que recuerda por momentos al año 2008, pero con fundamentos muy distintos, el mercado inmobiliario español sigue disparado. El precio de la vivienda aumenta a doble dígito, muy por encima de los salarios y de la media europea, pero los expertos son unánimes: no hay burbuja. Una buena noticia para la economía en general, pero una mala noticia para los que sueñan con comprar casa, porque los precios aún tienen recorrido al alza.
Sin burbuja, pero con subidas imparables
Las comparaciones con el boom previo a la Gran Recesión son inevitables, pero las diferencias estructurales son abismales. Los hogares tienen hoy la mitad de deuda hipotecaria que entonces. La construcción de viviendas se ha reducido notablemente y la banca está mucho más regulada y blindada frente al riesgo. Además, la subida de precios va de la mano del incremento de los alquileres, lo que evidencia una sólida correlación entre oferta y demanda.
Según datos de Oxford Economics, el precio de la vivienda en España subirá un 11% en 2025 y un 6% en 2026, con lo que el encarecimiento acumulado de la última década alcanza ya el 77%. Aun así, en términos reales, los precios siguen un 20% por debajo del pico de 2007, lo que abre la puerta a nuevas subidas, advierten los expertos.
La trampa para los compradores
El gran perjudicado por este nuevo ciclo alcista es, una vez más, el potencial comprador. Ante la imposibilidad de acceder a una vivienda en propiedad, se encuentra en una disyuntiva incómoda: comprar hoy a precios muy altos o esperar y pagar aún más en el futuro. A esta presión se suma un mercado del alquiler también tensionado y un acceso cada vez más limitado a la financiación, especialmente entre los jóvenes.
Actualmente, se necesitan 7,2 años de salario bruto para adquirir una vivienda, un dato elevado, pero inferior al récord de 9,46 años de 2007. Esta ratio ha aumentado de forma constante en la última década, aunque el crecimiento de la renta disponible ha amortiguado en parte el golpe, gracias al auge del empleo, los salarios y la inmigración.
A pesar de que las transacciones inmobiliarias están rozando niveles históricos, solo la mitad se financian con hipotecas. Esto reduce notablemente los riesgos sistémicos y la exposición del sistema financiero a un posible shock. La morosidad hipotecaria ha caído al 2,3%, frente al 6% de 2014, y la nueva concesión de créditos sigue siendo contenida en términos relativos.
España ha adoptado además medidas macroprudenciales estrictas, como mayores exigencias de capital a la banca y supervisión de los ratios de endeudamiento, lo que limita las posibilidades de un colapso similar al de 2008. Según Capital Economics, la economía española está mucho mejor posicionada que entonces, con una construcción más moderada, menos dependencia de financiación externa y superávit por cuenta corriente.
Más allá de los factores macroeconómicos, el origen del problema está claro: no se construye suficiente vivienda. La oferta no ha acompañado al crecimiento de la demanda, impulsado por la inmigración y el dinamismo laboral. Los permisos de construcción están muy por debajo de sus niveles históricos y la inversión en vivienda apenas ha crecido en los últimos cinco años.
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