El organismo afina herramientas para limitar el crédito y advierte, con el respaldo del BCE, de los efectos negativos del “impuestazo” bancario
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Vivienda en España // Europa Press – David Zorrakino
El precio de la vivienda sigue disparado y el Banco de España lanza un nuevo aviso: los inmuebles en el país podrían estar sobrevalorados hasta un 8,5%, según su último Informe de Estabilidad Financiera. El estudio, que no distingue por regiones, pero toma como referencia zonas como Madrid y Cataluña por su peso en el mercado, constata que el incremento obedece a una fuerte demanda frente a una oferta rígida y al aumento de las rentas de los hogares.
“El incremento del precio real de la vivienda tiene lugar por la fortaleza de la demanda en relación con la oferta”, explicó el director general de Estabilidad Financiera, Daniel Pérez, quien añadió que, pese a todo, los indicadores de desequilibrio “permanecen en niveles moderados”.
La sobrevaloración va en aumento
La horquilla de sobrevaloración estimada ha crecido de forma notable. Si a mediados de 2024 se situaba entre el 0,8 y el 4,8%, ahora se eleva hasta entre el 1,1% y el 8,5%, lo que supone una aceleración en apenas seis meses. Este fenómeno tiene su origen, según el informe, en una “vigorosa creación neta de hogares” (180.000 en el último año) y en unas condiciones hipotecarias todavía favorables.
A finales del pasado año, el precio de la vivienda era un 11,5% superior en términos reales al nivel prepandemia, con valoraciones comparables a las de 2004. Aunque aún está un 22% por debajo del máximo del boom de 2007, la tendencia sigue al alza.
El informe recuerda que el déficit acumulado de vivienda entre 2022 y 2024 alcanza entre 400.000 y 450.000 unidades, especialmente concentrado en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, que suman más del 50% del desajuste.
Hipotecas al alza, pero sin señales de alarma crediticia
A pesar de la escalada de precios, el Banco de España no detecta por ahora riesgos financieros inmediatos. La hipoteca media sigue cubriendo el 67,2% del valor del inmueble, una proporción similar a la de años anteriores. Además, la nueva concesión de hipotecas sigue creciendo: un 39,9% interanual en el primer trimestre de 2025, frente al 34,6% del último de 2024.
No obstante, la institución ya trabaja en afinar sus herramientas macroprudenciales. Está desarrollando su “marco analítico” por si fuese necesario limitar las condiciones del crédito, aunque por el momento no ve motivos para activarlas.
Sí activó en 2024 el colchón anticíclico (CCA) del 0,5% y podría elevarlo al 1% en octubre de 2025 si persisten los riesgos, en particular los de naturaleza geopolítica y su impacto en el crecimiento internacional.
Críticas al impuesto a la banca
El Banco de España también aprovecha su informe para lanzar una crítica velada al llamado “impuestazo” a la banca, alineándose con las advertencias formuladas por el Banco Central Europeo. A juicio del BCE, ese tributo “puede reducir la capacidad de resistencia del sector bancario” ante futuras crisis y dificultar la concesión de crédito, empeorando las condiciones para los clientes.
Aunque el rediseño del impuesto ha incorporado deducciones según la rentabilidad, el Banco de España considera que estas solo mitigan parcialmente los efectos negativos. En periodos de alta rentabilidad, los bancos seguirán viéndose obligados a reducir su capacidad de acumular capital.
El gravamen inicial fijaba un 4,8% sobre ingresos superiores a 850 millones, sin deducciones. Con el nuevo diseño progresivo, entre el 1% y el 7% según tramos de ingresos, el Gobierno lo ha prorrogado, pero la banca ya prepara un nuevo recurso judicial.
El BCE advierte además del riesgo de fragmentación del sistema financiero europeo y asimetrías competitivas por el impacto desigual según el tamaño de las entidades. El Banco de España comparte esta visión y pide al Ejecutivo un seguimiento continuo del tributo para evitar distorsiones que puedan comprometer la estabilidad financiera.
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