Alquiler en España: claves legales para inquilinos y caseros
Descubre tus derechos y obligaciones al firmar un contrato de alquiler en España. Información clave para inquilinos y propietarios
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Firmar un contrato de alquiler en España implica mucho más que acordar un precio mensual y entregar las llaves. Aunque la práctica pueda parecer rutinaria, cada cláusula firmada acarrea implicaciones legales que afectan tanto al inquilino como al arrendador. Según explica Ángel Sánchez, abogado especialista en derecho inmobiliario y socio de Asoban Abogados, “muchas personas desconocen los derechos y límites que les amparan al firmar un contrato de arrendamiento, lo que puede llevar a situaciones injustas o directamente ilegales”.
En un momento en el que la vivienda es una de las grandes preocupaciones de los españoles. Donde comprar es cada vez más complicado por el alza de precios y donde el precio del alquiler se dispara. Es por ello que os presentamos estas prevenciones para que tengan una visión global de los aspectos más relevantes del contrato de arrendamiento:
Duración del contrato y derecho a prórroga: lo que dice la ley
Una de las cuestiones más importantes al firmar un contrato es la duración. Aunque pueda pactarse libremente, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que si se firma por menos de cinco años (o siete si el propietario es empresa), el inquilino tiene derecho a quedarse hasta cumplir ese período legal mínimo. “No hace falta firmar nada para que la prórroga se active, basta con que el inquilino no diga que quiere marcharse”, explica Ángel Sánchez.
Además, una vez cumplidos los cinco o siete años, el contrato puede prorrogarse automáticamente hasta tres años más. En ese caso, si alguna de las partes no desea renovar, debe comunicarlo con antelación: el arrendador debe hacerlo cuatro meses antes y el inquilino con dos meses de aviso.
¿Se puede recuperar la vivienda antes del plazo?
Una pregunta común entre propietarios es si pueden recuperar el inmueble antes de que acabe el contrato. La ley lo permite, pero solo bajo ciertas condiciones. El propietario puede recuperar la vivienda a partir del primer año si la necesita para sí mismo o un familiar de primer grado. Pero, como aclara Sánchez, “esta posibilidad debe constar expresamente en el contrato, y el aviso debe darse con al menos dos meses de antelación”.
Subidas de renta y límites legales
Una de las cláusulas más sensibles en un contrato de arrendamiento es la relacionada con el precio. En principio, no se puede subir el alquiler durante el contrato, salvo que exista un pacto expreso y por escrito que lo permita. Aun así, cualquier aumento debe estar ligado al IPC o al índice oficial establecido por el Gobierno, como el reciente IRAV (Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda).
Desahucio: proceso y garantías legales
Uno de los mayores temores para los inquilinos es el desahucio por impago. Pero, como subraya Sánchez, “el proceso no es inmediato ni automático”. El juzgado debe intervenir, y además es obligatoria la intervención de los servicios sociales si el inquilino podría encontrarse en situación de vulnerabilidad.
Cambios en el procedimiento judicial
Desde las últimas reformas, los desahucios ya no pueden fijarse con fecha abierta. El juzgado debe concretar la fecha de lanzamiento desde el inicio del procedimiento. Esta medida busca proteger al arrendatario ante desalojos inesperados.
Fianza y garantías: ¿cuánto puede exigirse?
Según la normativa vigente, el arrendador solo puede exigir:
- Una fianza obligatoria equivalente a un mes de renta.
- Hasta dos meses adicionales como garantías opcionales (aval bancario, depósito, seguro de impago).
Por tanto, el total de fianza y garantías no puede superar el equivalente a tres meses de renta. “Este límite legal es muy importante para evitar abusos, especialmente en zonas de alta demanda”, indica Sánchez.
Aval bancario y seguros: ¿obligatorios o negociables?
El aval bancario es una garantía comúnmente solicitada por los arrendadores, y está permitido por ley. No obstante, su cuantía no puede superar las dos mensualidades.
En cuanto a los seguros de alquiler, suelen cubrir impagos, vandalismo o daños. Si bien normalmente los contrata el propietario, también puede pactarse que los pague el inquilino, siempre que ese coste se incluya dentro del límite legal de garantías adicionales.
Pisos turísticos: nuevas restricciones legales
La normativa en torno al alquiler turístico ha experimentado un giro significativo. Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios prohibir el uso turístico de viviendas si lo aprueban 3/5 de los propietarios y cuotas.
Recargos y sanciones
Además, se puede imponer un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes a las viviendas de uso turístico. Aunque la medida no es retroactiva, las nuevas solicitudes pueden verse rechazadas. Las sanciones por incumplimiento pueden ascender hasta los 600.000 €, dependiendo de la comunidad autónoma.
Consejos legales antes de firmar un contrato
Para evitar conflictos y proteger tus derechos, el abogado de Asoban Abogados ofrece algunas recomendaciones clave:
- Revisa detalladamente cada cláusula, especialmente las relativas a duración, subidas de renta, causas de rescisión y garantías.
- Solicita una copia firmada del contrato y exige que se deposite la fianza en el organismo autonómico.
- Consulta con un abogado especializado si tienes dudas. En Asoban Abogados, Ángel Sánchez y su equipo revisan cada contrato para prevenir abusos o cláusulas nulas.
“La prevención es la mejor herramienta jurídica. Muchos conflictos se habrían evitado si el contrato se hubiera firmado con asesoramiento previo”, concluye Sánchez.
Asesórese antes de firmar cualquier contrato
Firmar un contrato de alquiler en España puede parecer un trámite simple, pero está regulado por una legislación compleja que protege tanto al inquilino como al arrendador. Conocer los derechos del inquilino, los límites de las garantías, las condiciones para un desahucio legal o la recuperación de la vivienda por necesidad es esencial para evitar conflictos futuros.
Gracias a despachos como Asoban Abogados, muchos arrendatarios y propietarios están descubriendo cómo navegar este terreno con mayor seguridad y respaldo legal.
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