El menor crecimiento de hogares no significa solución: la brecha con la oferta de viviendas sigue y amenaza la economía y la llegada de inmigrantes
The post La crisis de la vivienda no se resuelve: más viviendas terminadas, pero una desaceleración en la construcción first appeared on Hércules. En los primeros meses de 2025 se ha producido un fenómeno aparentemente contradictorio: por un lado, se ha ralentizado la creación de hogares; por otro, se han terminado más viviendas. Este cruce de curvas podría sugerir que el mercado inmobiliario empieza a equilibrarse. Sin embargo, los datos indican que la crisis de la vivienda no ha terminado.
Según el Instituto Nacional de Estadística, en el primer trimestre del año se crearon 26.698 nuevos hogares, lo que representa un aumento anual de apenas el 0,14%, el más bajo desde que se elabora esta estadística. Al mismo tiempo, la construcción se reactiva: el cuarto trimestre de 2024 cerró con un 24,3% más de viviendas terminadas y un 16,4% más de viviendas iniciadas respecto al periodo anterior.
Pero el desequilibrio persiste. En 2024 se crearon 183.115 hogares, frente a solo 86.609 viviendas terminadas y 112.220 iniciadas. Desde 2021, el desajuste acumulado supera las 626.000 viviendas, lo que demuestra que la oferta sigue muy por detrás de las necesidades reales.
El descenso en la creación de hogares no es necesariamente una buena noticia. La ralentización del crecimiento poblacional ha coincidido con una caída en el ritmo de llegada de inmigrantes, que fue del 5,81% en el primer trimestre del año, la menor tasa desde los años de la pandemia. La población nacida en España continúa descendiendo, lo que limita aún más el crecimiento neto.
Además, el frenazo puede reflejar que una parte de la población, aunque desee independizarse o mudarse, no puede hacerlo por la propia situación del mercado. La falta de oferta, los precios elevados o la dificultad para encontrar vivienda están haciendo que una parte de la demanda no se materialice. Esto incluye tanto a residentes actuales como a extranjeros que podrían haber considerado instalarse en España.
Impacto económico: menos hogares, menos crecimiento
España ha destacado en los últimos años por un crecimiento del PIB por encima de la media europea. Sin embargo, gran parte de ese avance se debe al aumento de la población más que a la mejora de la productividad. Si el país deja de atraer población por su crisis habitacional, podría comprometer su modelo de crecimiento.
Además, los problemas para acceder a la vivienda afectan directamente a la emancipación de los jóvenes. En 2024, la edad media para dejar el hogar familiar fue de 30 años, muy por encima de la media europea y año y medio más que en 2008.
Aunque hay señales de que se construye más, los datos no reflejan un cambio de ciclo claro. El crecimiento de viviendas sigue siendo insuficiente para cerrar la brecha con las nuevas unidades familiares. Además, muchas de las viviendas terminadas no se destinan a la demanda residencial real: hasta un 30% podrían corresponder a segundas residencias o a inversión extranjera.
Los datos disponibles solo contemplan el mercado libre y pueden verse afectados por la provisionalidad de las cifras de población. Por tanto, la magnitud real del déficit de vivienda podría ser aún mayor.
La regulación, un freno estructural
El marco normativo actual limita la capacidad de respuesta del sector. La ley del suelo sigue sin reformarse, a pesar de que su revisión es un compromiso vinculado a la recepción de fondos europeos. Además, las condiciones para la financiación del suelo y de la promoción inmobiliaria continúan siendo restrictivas. Las entidades financieras evitan el crédito promotor debido a su alto coste regulatorio, lo que limita el volumen de nuevos proyectos.
Las previsiones apuntan a que, en los próximos años, se terminarán unas 120.000 viviendas anuales, mientras que la creación de hogares podría rondar las 300.000 unidades. Incluso si esta cifra está sobreestimada, el desfase previsto es de unas 100.000 viviendas anuales adicionales, lo que prolongará la crisis.
Según el Instituto Nacional de Estadística, en el primer trimestre del año se crearon 26.698 nuevos hogares, lo que representa un aumento anual de apenas el 0,14%, el más bajo desde que se elabora esta estadística. Al mismo tiempo, la construcción se reactiva: el cuarto trimestre de 2024 cerró con un 24,3% más de viviendas terminadas y un 16,4% más de viviendas iniciadas respecto al periodo anterior.
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